- 不動産投資について知りたい
- 不動産投資の基本を知りたい
このような方に向けて記事を書きます。
この記事を読めば、不動産投資の基礎とリスクについて理解できます。
読みやすくするために、情報を削って簡潔に記載していきます。
なぜ不動産投資が必要なのか？
不動産投資は、株やFXと比べリスクが低く、購入すると節税効果にもなります。
うまくいけば、ですが毎月安定して家賃収入が得られて収入が確保できるため、安定性が高いです。投資の方法の1つとして選択肢にあげられます。
結論、ものによりますが利回りとしては、ざっくり5％前後のイメージです。
（ブレ幅はあり、1％前後のケースもあります）
収入が保証されていないリスクも当然あるため、分散投資の一つの選択肢としてよく調べて検討すべきです。投資する金額が大きい場合は、低い利回りでもバックの金額は大きくなるので、投資金額が大きい場合は、比較的ほかの投資方法よりも回収メリットが高いとも言えます。
不動産投資とは
不動産投資とは、投資用にマンションやアパート等を購入して家賃収入を得ることです。
不動産と呼ばれるマンションやアパートなどにおいて、購入した金額よりも、住んでいる人の家賃収入が上回ればプラスになり、結果として投資効果を得ることが可能です。
また、購入金額よりも土地の値段などが上がり、売却のタイミングで金額が上がっていれば、売却益を得ることも可能です。
（不動産を日頃から取り扱っている業者であれば、早く売りたい物件などは破格で流通するそうですが、そんな物件は一般人には出てこないそうです。売却益はなかなかハードルが高い・・）
当然リスクもあります。次にメリットとリスクについて記載します。
不動産投資のメリット
不動産投資のメリットは、家賃収入を得られることです。
ざっくり例を記載します。
500万円でワンルームの中古物件を買ったとします。支払いでローンを組んだ場合、頭金100万円で仮に4万円ローンを組むと、8年ちょっとで完済します。家賃を月5万円で得られるとすれば、ローン返済中は月々1万円の利益が出て、完済する8年後には5万円の家賃が入ってくる計算です。
※実際は税金である固定資産税や、マンションの修繕管理費などを考慮して計算が必要です。
上記はざっくり計算していますが、不動産投資は平均して利回りが5%から8%になるケースもありますし、場合によっては1〜2%位という場合もあります。
実際にはうまくいくばかりではないので、リスクを下記に記載します。
不動産投資のリスク
不動産投資のリスクはいくつかあります。
1つ目は空室。2つ目は災害、3つ目はトラブルです。
まず1つ目のについては、空室のリスクです。購入したマンションやアパートに対して、人が住まない場合があることです。
購入した時点で人が住んでいたとしても、住居人がずっとその場所住み続けてくれるとは限りません。退去後、また次の住人が入ってくるまでに時間がかかります。その期間が長いと、収入が途絶えてしまうため利回りが下がります。
このように空室になることで収入が途絶えてしまうリスクが発生し、利回りがなくなる可能性があります。
2つ目は、災害です。仮に地震が起きて、マンションの部屋のヒビが入ったりすると、当然その分の修繕費用がかかります。ですから購入金額に追加で費用がかかってしまいます。
火災は、火災保険に入ることで回避は可能です。火災保険はそんなにコストがかからない（ざっくり10年で10万円前後）なので入っておけばいいのですが、地震保険は年で数万円かかる形なので、コストとしては大きくなります。
物件の場所にもよるので入る・入らないは検討が必要ですが、ともかく災害が起きた場合にその保証する費用がかかる可能性があります。
3つ目は、トラブルです。仮に住居人が家賃を払わなく争う場合もあります。
また夜逃げと言われる、家賃を払わずに逃げられるとその分収入が途絶えてしまいますから注意が必要ですね。
不動産投資の進め方
不動産投資を進める場合、どう不動産を選定して投資を進めていけばいいでしょうか？
やはり金額が大きいと、利回りが低くても収入が大きくなるので、金額が大きい不動産投資が魅力的に見えますよね。仮に2％の利回りとしても、1億円あれば年200万円です。
ただ、その金額を動かすとなると空室になった場合の支払いリスクが大きいのと、そもそも住宅ローンを組めるか、という話があるのでリスクが高いやり方です。初心者で始めるのであれば、小さなワンルームマンションから購入して投資を進める等、段階的に経験を積みながら良い物件を探す流れが良いと言えます。
都心で駅近、立地が良いマンションであれば、途絶えず埋まり続ける可能性が高いので、このような需要の高そうなマンションを選ぶようにしましょう。
例えば立地条件が大学が近隣している、という１点だけとかだと、結構リスクが高いです。なぜならその大学が今後ずっとあるとも限らないからです。今後人口減少が進むにつれ、大学は減る可能性が高いです。大学が移転することで家賃を下げないとうまらなかったり、売却するも価格が3分の1程度にになったりと、損をする可能性があります。
どんな人が不動産投資に向いているのか？
継続的に収入が発生するサラリーマンには、不動産投資は向いていると言えるでしょう。ただ、空室・災害・トラブルのリスクがあることは理解しておきましょう。
まとまったお金がある方は、購入時に住宅ローンを組み、金利を払う必要がないので、その分不動産投資は物件によっては収益を得られやすいと言えるでしょう。
まとめ 不動産投資は分散投資の一つとしてあり
いかがでしたでしょうか。
不動産投資の基本について、お伝えしました。毎月の収入につながり、利回りがある程度期待できる一方で、リスクがあります。充分注意して、物件を吟味する事ができれば勝機があるといえます。
興味を持った方は、購入する・しないの前に、まずは不動産投資会社や売買されている物件を見てみて、実際投資をする際の情報収集など準備を進めましょう。
